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 一、營業(yè)稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬┪窗匆?guī)定結轉營業(yè)收入
　　全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目，不結轉“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。
　　案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），計入“其他應付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅142435.11元。
　　案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預收的物業(yè)綜合管理費記入“預收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例繳納營業(yè)稅。”，第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”，和第九條”營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天”的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費附加1192.42元。
　　案例3：經檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入49017.61元和7736.24元，計入“應收帳款”科目，未計營業(yè)收入，未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計入“應收帳款”科目，未計應稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”第四條“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應納稅額。應納稅額=營業(yè)額×稅率。”第九條“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務業(yè)”稅率為5%。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人。”《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應當依照本規(guī)定繳納教育費附加。”鑒于以上規(guī)定，造成應繳未繳營業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。
　?。ǘ┦杖胫苯記_減支出類科目
　　物業(yè)管理公司取得應稅收入全部或部分沖減有關成本、費用、支出類科目，逃避納稅。
　　案例4：某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為1144773.28元和1405543.3元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”和國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅127515.83元。
　　2.特殊問題
　?。ㄒ唬﹥r外費用未作計稅依據(jù)
　　物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。
　　（二）應稅收入直接轉入稅后所得
　　物業(yè)管理公司取得應稅收入轉移到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。
　　案例5：北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費合計15313.74元，2001年收取業(yè)主稅費合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務勞務費319.84元和4526.46元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手續(xù)費共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條：“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”第九條：“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務業(yè)-其他服務業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。
　?。ㄈ菏湛铐椢瓷陥罄U納營業(yè)稅
　　物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。
　?。ㄋ模?ldquo;應交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符
　　按“應交稅金”科目記載應交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。
　?。ㄎ澹┓课蒌N售收入未繳營業(yè)稅
　　房地產開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
　　物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)為：
　　根據(jù)京地稅營「1997」386號《關于物業(yè)管理服務業(yè)征收營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有限電視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅”服務業(yè)”稅目中的”代理行為”，因此對物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有限電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務取得的其他全部收入（含規(guī)定收費標準基礎外各種加收金額），應按照服務業(yè)稅目5％稅率計算征收營業(yè)稅。
　　物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關規(guī)定：
　　根據(jù)京地稅營「2000」59號《轉發(fā)國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定：
　　1.對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設部、財政部《關于印發(fā)〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”。
　　2.對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。
　　3.對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉交結算發(fā)生額認定。
　　4.對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關業(yè)務收入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。
　　5.物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務機關統(tǒng)一印制的服務業(yè)專用發(fā)票。
　　二、個人所得稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬﹦趧請蟪瓴簧陥蠹{稅或按工資薪金申報納稅
　　未簽訂勞務合同的臨時工作人員的勞務報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務報酬的稅率代扣代繳稅款。
　　案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務報酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應按勞務報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務總局關于貫徹<中華人民共和國稅收征收管理法>及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅1584元。
　?。ǘ┎蝗~申報納稅
　　按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。
　　2.特殊問題
　　（一）出差補助未繳納個人所得稅。
　　（二）發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。
　　三、企業(yè)所得稅涉稅問題
　　1.常見問題
　　（一）不應扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅
　　例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應調增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“……誤餐補貼應作為工資薪金支出”之規(guī)定，應補繳企業(yè)所得稅24306.48元。
　　（二）未結轉營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅
　　全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目，不結轉“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。
　　2.特殊問題
　?。ㄒ唬┮允盏种В颖芾U納企業(yè)所得稅
　　物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產的盤盈、財產及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。
　　（二）重復列支成本、費用
　　在成本、費用中預提某項尚未發(fā)生的支出，當某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復列支，少繳企業(yè)所得稅。
　　四、房產稅（城市房地產稅）涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)擁有已竣工的房產產權，未記入“固定資產”科目，未按規(guī)定繳納房產稅（城市房地產稅）。
　?。ǘ┢髽I(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產產權，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產稅（城市房地產稅）。
　　2.特殊問題
　　企業(yè)代理業(yè)主經營出租業(yè)務，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產稅（城市房地產稅），營業(yè)稅，印花稅等相關稅金。
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