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物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題

作者:2015 時間:2015-07-10 閱讀次數(shù):180 打印

 一、營業(yè)稅涉稅問題
  1.常見問題
 ?。ㄒ唬┪窗匆?guī)定結轉營業(yè)收入
  全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目,不結轉“營業(yè)收入”,少繳營業(yè)稅。
  案例1:某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費2848702.25元(其中2000年1月至12月代收2271986.25元,2001年1月至12月代收576716元),計入“其他應付款”科目,未繳納營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條:“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”及第五條:“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”的規(guī)定,造成少繳營業(yè)稅142435.11元。
  案例2:檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務檢查時,發(fā)現(xiàn)該單位一直以來,將預收的物業(yè)綜合管理費記入“預收賬款”科目,未及時計算繳納營業(yè)稅。截止2002年9月,該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務(以下簡稱應稅勞務)、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當按照本條例繳納營業(yè)稅。”,第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”,和第九條”營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間,為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天”的規(guī)定,造成少繳納營業(yè)稅39747.35元,城建稅2782.31元,教育費附加1192.42元。
  案例3:經檢查發(fā)現(xiàn),(1)某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入49017.61元和7736.24元,計入“應收帳款”科目,未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。(2)該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元,計入“應收帳款”科目,未計應稅收入,未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”第四條“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應納稅額。應納稅額=營業(yè)額×稅率。”第九條“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間,為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務業(yè)”稅率為5%。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條:“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人,都是城市維護建設稅的納稅義務人。”《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條:“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人,應當依照本規(guī)定繳納教育費附加。”鑒于以上規(guī)定,造成應繳未繳營業(yè)稅3837.69元,及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。
 ?。ǘ┦杖胫苯記_減支出類科目
  物業(yè)管理公司取得應稅收入全部或部分沖減有關成本、費用、支出類科目,逃避納稅。
  案例4:某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為1144773.28元和1405543.3元,沖減了物業(yè)管理費收入,違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務(以下簡稱應稅勞務)、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”和國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為,屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務,因此,對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅,對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅127515.83元。
  2.特殊問題
 ?。ㄒ唬﹥r外費用未作計稅依據(jù)
  物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費,不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。
  (二)應稅收入直接轉入稅后所得
  物業(yè)管理公司取得應稅收入轉移到“營業(yè)外收入”科目,逃避納稅。
  案例5:北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時,另按物業(yè)管理費5.5%收取業(yè)主稅金,2000年收取業(yè)主稅費合計15313.74元,2001年收取業(yè)主稅費合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務勞務費319.84元和4526.46元,記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手續(xù)費共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。”第五條:“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”第九條:“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間,為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”的規(guī)定,并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務業(yè)-其他服務業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定,該企業(yè)應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。
 ?。ㄈ菏湛铐椢瓷陥罄U納營業(yè)稅
  物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項,如:物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備裝修時,企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復、安全等方面的保證金,不計入“營業(yè)收入”,少繳營業(yè)稅。
 ?。ㄋ模?ldquo;應交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符
  按“應交稅金”科目記載應交營業(yè)稅推算營業(yè)收入,與記載的“營業(yè)收入”不符。
 ?。ㄎ澹┓课蒌N售收入未繳營業(yè)稅
  房地產開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理,或房地產開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司,銷售房屋時,不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
  物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)為:
  根據(jù)京地稅營「1997」386號《關于物業(yè)管理服務業(yè)征收營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定,物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃(煤)氣費、有限電視費、維修基金、房租的行為,屬于營業(yè)稅”服務業(yè)”稅目中的”代理行為”,因此對物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃(煤)氣費、有限電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅,對其從事此項業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務取得的其他全部收入(含規(guī)定收費標準基礎外各種加收金額),應按照服務業(yè)稅目5%稅率計算征收營業(yè)稅。
  物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關規(guī)定:
  根據(jù)京地稅營「2000」59號《轉發(fā)國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定:
  1.對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金,系指建設部、財政部《關于印發(fā)〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》(建住房[1998]213號)中規(guī)定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”。
  2.對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”,憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心(含所屬分中心)為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。
  3.對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租,憑其與代收房租委托方實際房租轉交結算發(fā)生額認定。
  4.對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項,一律視同其相關業(yè)務收入或價外收入,照章征收營業(yè)稅。
  5.物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務取得收入后,必須向付款方開具由地方稅務機關統(tǒng)一印制的服務業(yè)專用發(fā)票。
  二、個人所得稅涉稅問題
  1.常見問題
 ?。ㄒ唬﹦趧請蟪瓴簧陥蠹{稅或按工資薪金申報納稅
  未簽訂勞務合同的臨時工作人員的勞務報酬,為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務活動取得的傭金,物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅,而不是按勞務報酬的稅率代扣代繳稅款。
  案例6:某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務報酬,金額為18720元,是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅,應按勞務報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務總局關于貫徹<中華人民共和國稅收征收管理法>及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定,補繳個人所得稅1584元。
 ?。ǘ┎蝗~申報納稅
  按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅,而是計入“其他應付款”等往來科目,逃避繳納個人所得稅。
  2.特殊問題
  (一)出差補助未繳納個人所得稅。
  (二)發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。
  三、企業(yè)所得稅涉稅問題
  1.常見問題
  (一)不應扣除的費用計入成本、費用類科目,少繳企業(yè)所得稅
  例7:某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”,未計入工資總額(該單位人均月工資已超過960元),應調增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款:“……誤餐補貼應作為工資薪金支出”之規(guī)定,應補繳企業(yè)所得稅24306.48元。
  (二)未結轉營業(yè)收入,少繳企業(yè)所得稅
  全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目,不結轉“營業(yè)收入”,少繳企業(yè)所得稅。
  2.特殊問題
 ?。ㄒ唬┮允盏种В颖芾U納企業(yè)所得稅
  物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產的盤盈、財產及現(xiàn)金的溢余等,以收抵支或收入不入賬,逃避繳納企業(yè)所得稅。
  (二)重復列支成本、費用
  在成本、費用中預提某項尚未發(fā)生的支出,當某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目,造成重復列支,少繳企業(yè)所得稅。
  四、房產稅(城市房地產稅)涉稅問題
  1.常見問題
 ?。ㄒ唬┢髽I(yè)擁有已竣工的房產產權,未記入“固定資產”科目,未按規(guī)定繳納房產稅(城市房地產稅)。
 ?。ǘ┢髽I(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產產權,并已開始投入使用,未按規(guī)定繳納房產稅(城市房地產稅)。
  2.特殊問題
  企業(yè)代理業(yè)主經營出租業(yè)務,代收租金,未按規(guī)定代扣代繳房產稅(城市房地產稅),營業(yè)稅,印花稅等相關稅金。
博學 睿智 思索 
 
 

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